Je veux donner congé à mon locataire, qu'ai-je vraiment le droit de faire
Vous avez acheté un bien immobilier loué non meublé et vous souhaitez donner congé au locataire ? Les règles du congé de bail d’habitation diffèrent :
- Selon la nature du logement concerné : le logement peut être loué vide ou meublé.
- Selon le motif du congé : le congé peut être donné par le bailleur au locataire seulement dans trois cas de figure spécifiques ;
- Le congé pour vendre : le bailleur souhaite récupérer son logement pour vendre le bien ;
- Le congé pour reprise :le bailleur souhaite utiliser le bien pour en faire sa résidence principale ou y installer la résidence principale d’un de ses proches ;
- Le congé pour motif légitime et sérieux :le bailleur peut récupérer son bien si le locataire ne remplit pas certaines obligations du bail (nuisances de voisinage par exemple).
Les règles à respecter
Si vous avez acheté un bien immobilier loué non meublé selon un contrat de bail conclu avant votre achat, vous devrez respecter les règles suivantes :
- La date de prise d’effet du congé
Par principe, le bailleur peut récupérer son bien à la date d’échéance du bail en cours. Cependant, si le propriétaire vendeur a acheté son bien déjà loué, il ne pourra récupérer son bien qu’à l’expiration d’un certain délai depuis son achat, c’est-à-dire depuis la signature de l’acte authentique de vente. Ce délai varie en fonction du motif du congé.
- L’interdiction de donner congé à un locataire protégé
Le bailleur a l’interdiction de donner congé à certains locataires protégés, sauf s’il lui offre un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire et situé dans les limites géographiques fixées par la loi. Ainsi, aux termes de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, un locataire est protégé lorsque :
- Il est âgé de plus de 65 ans et ses ressources annuelles sont inférieures au plafond des ressources fixées par les dispositions règlementaires ;
- Il est âgé de moins de 65 ans et vit habituellement dans le logement avec une personne de plus de 65 ans ayant des conditions de ressources inférieures au plafond des ressources, et le montant cumulé des ressources de l’ensemble des personnes vivant dans le foyer est inférieur au plafond des ressources.
Le propriétaire peut cependant donner congé lors qu’il remplit lui-même les conditions d’âge et de ressource fixées par la loi.
- Les bénéficiaires du congé pour reprise
Le congé pour reprise obéit à des règles strictes et n’est valable que pour l’établissement de la résidence principale d’une liste de bénéficiaires définie :
- Les conditions de forme du congé
A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué ainsi que les mentions suivantes :
- En cas de reprise : le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien qui l’unit au propriétaire et une mention justifiant du caractère sérieux et réel de la décision de reprise.
- En cas de vente d’un logement vide : le prix et les conditions de la vente, la description exacte des locaux loués et la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1969. Le congé pour vente d’un logement vide vaut offre de vente au profit du locataire qui bénéficie d’un droit de préemption sur le bien pendant les deux premiers mois du préavis.
Le congé doit être notifié à tous les signataires du bail par lettre recommandée AR, signifié par acte d’huissier de justice ou remis en main propre contre émargement au moins six mois avant la date d’échéance du bail. A défaut de notification dans les délais, le contrat de bail sera reconduit tacitement.